i9bet kim

Product description



　　Quyền sở hữu của công dân luôn là chế định trung tâm của hệ thống pháp luật mỗi quốc gia, trong đó có Việt Nam.

　　Nhưng chỉ nhìn nhận ở khía cạnh của quyền sở hữu thôi thì chưa thực sự toàn vẹn.

　　Quyền của chủ thể đối với tài sản không chỉ bao gồm quyền sở hữu, mà còn cả quyền khác đối với tài sản như quyền đối với bất động sản liền kề cũng là một trong những vấn đề trọng tâm.

　　Bài viết sau đây của Luật Quang Huy sẽ trình bày cụ thể về quyền đối với bất động sản liền kề.

　　Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

　　Hiểu đơn giản rằng, những người có bất động sản liền kề với nhau thì luôn có những quyền nhất định với những bất động sản liền kề đó.

　　Đó có thể là quyền về lối đi chung, quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề,…

　　Thứ nhất, quyền này phải gắn liền với hai bất động sản, một bất động sản hưởng quyền và một bất động sản chịu hưởng quyền.

　　Bất động sản hưởng quyền là bất động sản có những hạn chế bất tiện cho chủ sở hữu trong việc sử dụng, vì thế mà cần đến sự “tạo điều kiện” của bất động sản chịu hưởng quyền.

　　Thứ hai, quyền này gắn với bất động sản chứ không phải gắn với chủ sở hữu bất động sản.

　　Vì vậy, khi bất động sản đổi chủ thông qua các giao dịch dân sự thì chủ mới sẽ là người được hưởng các quyền đó và chủ cũ cũng chấm dứt quyền.

　　Thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề không có giá trị kinh tế, không hướng đến việc khai thác giá trị của bất động sản đó cho mục đích lợi nhuận.

　　Quyền này được xác lập với mục đích là tạo điều kiện cho sinh hoạt bình thường của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chứ không phải là để người đó kiếm lợi từ quyền của mình với bất động sản liền kề.

　　Tất nhiên người này cũng sẽ có những lợi ích nhất định.

　　Ví dụ: Một mảnh đất là kho bãi lưu hàng hóa được hưởng quyền về lối đi qua bất động sản bên cạnh để cho xe chở hàng có thể ra vào, công ty thu được lợi nhuận từ hàng hóa nhưng đây là lợi ích gián tiếp chứ không phải lợi nhuận trực tiếp phát sinh từ việc họ được hưởng quyền từ lối đi qua đó.

　　Quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật dân sự năm 2015

　　Đặc điểm của địa thế tự nhiên dễ thấy nhất đó là nước ở chỗ đất cao sẽ phải chảy qua vùng đất thấp.

　　Có thể thấy trong hình ảnh của một bất động sản nằm trên sườn núi, bị vây bọc bởi 4 bất động sản khác ở phía: trên, dưới, trái, phải.

　　Và vì bị vây bọc nên bất động sản ở giữa không có đường thoát nước.

　　Lúc này, một quyền đối với bất động sản liền kề trong việc để thoát nước ra sẽ là hợp lý nếu nó được xác lập với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy là từ cao xuống thấp.

　　Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề đặt ra khi bất động sản bị vây bọc và người có bất động sản liền kề và người có bất động sản liền kề phải để ra một lối đi, một đường thoát nước,… để chủ của bất động sản bên cạnh có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường.

　　Nói cách khác là quyền đối với bất động sản liền kề sẽ trực tiếp phát sinh từ quy định pháp luật đã được “thiết kế sẵn”.

　　Do nhu cầu cá nhân, các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể.

　　Sự thỏa thuận này phải là tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

　　Và các chủ thể có liên quan cũng sẽ vì nhiều lý do khác nhau mà phải thỏa thuận về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề.

　　Di chúc là văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc.

　　Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế mảnh đất của mình để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng đất sau này.

　　Đây cũng là biện pháp để tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người đó chết.

　　Vì vậy, sự định đoạt chỉ thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc thể hiện trong nội dung của di chúc là căn cứ để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho một chủ thể khác.

　　Chủ thể có được quyền này thông qua việc lập di chúc có thể là người thừa kế nhưng cũng có thể không với tư cách là người thừa kế (người thụ tặng).

　　Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân.

　　Bởi quyền đối với bất động sản liền kề ra đời có nguồn gốc xuất phát quan trọng là từ đặc tính tự nhiên của hai mảnh đất, không phụ thuộc chủ của chúng là ai.

　　Vì vậy, mọi cá nhân, pháp nhân với tư cách là người sử dụng đất đều có thể là những người có quyền yêu cầu đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc được yêu cầu về việc phải tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề điều kiện thuận lợi để họ thực hiện một hoạt động nào đó trong việc sử dụng đất.

　　Quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

　　Do nó được chuyển giao nên nó cần đáp ứng hai yếu tố sau:

　　Chủ mới của mảnh đất sẽ không cần phải thêm những thỏa thuận, thương lượng với chủ sở hữu bất động sản liền kề mà sẽ mặc nhiên có quyền này nếu như nó đã được xác lập trước đó giữa chủ cũ của mảnh đất và chủ sở hữu bất động sản liền kề.

　　Việc quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao từ chủ cũ sang chủ mới là khách quan, chủ sở hữu bất động sản liền kề không thể can thiệp vào, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

　　Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

　　Thứ hai, không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyển.

　　Sự thiết lập của cả hai nguyên tắc này đều hướng đến đảm bảo quyền cho chủ đất đích thực mà trên đó chủ sở hữu bất động sản liền kề đang được hưởng quyền, đảm bảo cho sự hưởng quyền này phải nằm trong giới hạn đảm bảo các nhu cầu một cách hợp lý.

　　Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

　　Nguyên tắc này đặt ra dưới dạng không hành động.

　　Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không có nghĩa vụ phải thực hiện bất kỳ một hành động “giúp đỡ” gì cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền mà đơn giản chỉ là “không làm gì cả”, nhằm tránh cản trở chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thực hiện các quyền năng của mình.

　　Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:

　　Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

　　Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thưởng. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sửu dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

　　Đây là quyền địa dịch được xác lập theo địa thế, bất động sản hưởng quyền không nhất thiết phải là một bất động sản bị vây bọc.

　　Quyền đối với bất động sản liền kề này không dựa trên cơ sở phải có một sự “yêu cầu” từ chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền.

　　Do vị trí tự nhiên của các bất động sản mà dòng chảy của nước sẽ phải đi qua một bất động sản khác, khi đó chủ sở hữu của bất động sản mà dòng nước chảy qua sẽ phải dành ra một lối cho việc cấp, thoát nước.

　　Chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy qua đất của mình.

　　Nếu việc cản trở hoặc ngăn chặn này làm trầm trọng tình trạng của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở và bồi thường thiệt hại (nếu có).

　　Đồng thời với trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thì người sử dụng lối cấp, thoát nước cũng có trách nhiệm phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

　　Bộ luật Dân sự phân biệt hai trường hợp có thiệt hại xảy ra do lối cấp thoát nước sau đây:

　　Lối cấp, thoát nước được thiết lập theo đường dẫn nước do người sử dụng lối cấp, thoát nước lắp đặt (lối cấp, thoát nhân tạo): Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải bồi thường nếu thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền.

　　Lối cấp, thoát nước hoàn toàn do địa thế cao thấp mà hình thành (lối cấp, thoát tự nhiên): Người sử dụng lối cấp thoát nước không phải bồi thường thiệt hại nếu thiệt hại xảy ra do chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền.

　　Điều 253 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác như sau:

　　Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sửu dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.

　　Đây là một quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với hoạt động sản xuất nông nghiệp mà nước là một yếu tố đầu vào không thể thiếu.

　　Theo quy định trên thì “Người có quyền sử dụng đất canh tác” được hiểu là:

　　Thứ nhất, đất phải có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp.

　　Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất được sử dụng vào các mục đích nông – lâm – ngư – diệm nghiệp đều được xếp chung vào nhóm đất nông nghiệp.

　　“Đất canh tác” là thuật ngữ không được Luật Đất đai sử dụng trong phân loại đất.

　　Chỉ có thể hiểu thuật ngữ này quy cách hiểu Tiếng Việt thông thường là từ được sử dụng để diễn tả việc trồng trọt cây cối trên đất – là một trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp.

　　Vì vậy, đất trong trường hợp này phải thuộc một trong hai trường hợp:

　　Đất đã được đăng ký với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp;

　　Đất chưa được xác định mục đích sử dụng nhưng thực tế đang được dùng vào mục đích nông nghiệp trồng cấy.

　　Thứ hai, người có nhu cầu để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề nói trên là “người có quyền sử dụng đất” chứ không phải “người sử dụng đất”.

　　Người có quyền sử dụng đất bao gồm:

　　Người sử dụng đất (đã đăng ký/ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

　　Người chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 (có những giấy tờ khác) và Điều 101 (không có giấy tờ gì nhưng thỏa mãn các điều kiện luật định) của Luật Đất đai năm 2013.

　　Người thuê đất của chủ sử dụng đất để sử dụng vào mục đích canh tác.

　　Quyền về tưới nước, tiêu nước cũng không tự nhiên được đặt ra mà phải dựa trên nhu cầu của người có quyền sử dụng đất canh tác.

　　Việc thiết lập lối dẫn nước thế nào là thích hợp, thuận tiện pháp luật không có quy định cụ thể mà tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên.

　　“Người được yêu cầu” – chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu hợp lý của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, đồng thời cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho họ.

　　Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại này sẽ được xác định theo thỏa thuận (nếu các bên đã có thỏa thuận từ trước hoặc các bên đạt được thỏa thuận sau thời điểm phát sinh thiệt hại) hoặc theo phán quyết của cơ quan giải quyết tranh chấp trên cơ sở có yêu cầu của người bị thiệt hại.

　　Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền về lối đi qua như sau:

　　1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

　　Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

　　Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

　　2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

　　3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

　　Nếu so sánh với các quyền địa dịch khác thì địa dịch về lối đi đặt ra các yêu cầu khác biệt sau:

　　Lối đi thường yêu cầu nhiều hơn về diện tích.

　　Điều này phụ thuộc khá lớn vào bất động sản bị vây bọc, nếu bất động sản bị vây bọc là nhà ở thì lối đi thường phải đủ cho con người và xe máy đi vào.

　　Nếu bất động sản bị vây bọc là cơ sở sản xuất, kinh doanh thì thậm chí còn phải đủ chiều rộng cho xe ô tô cũng như các phương tiện vận tải hàng hóa khác ra vào.

　　Lối đi yêu cầu tần suất sử dụng cao.

　　Việc ra vào một bất động sản là việc thường ngày (chưa kể bất động sản bị bỏ trống), chưa kể ngoài bản thân chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thì còn những chủ thể khác cũng sẽ sử dụng lối đi ấy như người thân, bạn bè, cá nhân khác,…

　　Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có thể yêu cầu chủ sở hữu động sản hưởng quyền có trách nhiệm đền bù.

　　Trong trường hợp chia tách bất động sản, nghĩa là việc ai sử dụng những diện tích đất nào có thể được quyết định một cách chủ động ngay từ đầu thì luật quy định các bên phải dành sẵn một phần lối đi cho người phía trong.

　　Quyền đối với bất động sản liền kề về việc xác lập lối đi địa dịch đặt ra khi một bất động sản bị vây bọc một cách bất đắc dĩ nên mới phải hạn chế bớt quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.

　　Lối đi này không đặt ra trách nhiệm đền bù. Đặc biệt, cần phân biệt:

　　Quyền sử dụng đất trong trường hợp lối đi địa dịch: thuộc về chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hoàn toàn có thể cùng sử dụng.

　　Quyền sử dụng đất trong trường hợp lối đi chung: có thể thuộc về nhiều chủ thể, ít nhất là có chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền (sở hữu chung) hoặc không thuộc sở hữu của bất kỳ chủ sử dụng đất nào (lối đi chung).

　　Quyền sử dụng đất trong trường hợp lối đi được chủ sở hữu bất động sản vây bọc mua lại: thuộc về sở hữu của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Chủ sở hữu bất động sản liền kề đã “bán” lối đi không có quyền sử dụng lối đi này nếu không có sự cho phép của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đã mua lại.

　　Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

　　Trên thực tế, người thực hiện hành vi “mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc” này trong đa phần trường hợp lại không phải chủ sở hữu của bất động sản mà là người của bên cung cấp điện, thông tin liên lạc.

　　Tuy vậy, quyền năng này hướng tới phục vụ lợi ích cho chủ sở hữu của bất động sản và có thể coi chủ sở hữu bất động sản đó đã thể hiện nhu cầu về điện và thông tin liên lạc, trong đó bao gồm cả việc lắp đặt hệ thống truyền dẫn của mình thông qua hợp đồng ký với nhà cung cấp.

　　Vì vậy, quyền năng này được xác định là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản.

　　Việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc này giống như các quyền đối với bất động sản liền kề khác đều phải được thực hiện một cách hợp lý, thuận tiện cho các bên, đồng thời thỏa mãn yêu cầu về an toàn cho bất động sản liền kề.

　　Nếu như việc mắc đường dây đó gây ra thiệt hại thì chủ sở hữu của bất động sản liền kề sẽ được bồi thường.

　　Trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của cùng một người thì không thể đặt ra vấn đề chủ sở hữu của bất động sản này có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản kia về việc phải đề ra một lối đi hay một đường dẫn nước,…

　　Bởi lẽ hai chủ sở hữu đó là một.

　　Có nhiều lý do cho việc một chủ sở hữu nắm giữ hai bất động sản nằm liền kề nhau:

　　Được Nhà nước cấp hai thửa đất liền kề.

　　Thửa đất đầu tiên có là thửa đất bị vây bọc bên trong, sau đó họ mua thêm thửa đất vây bọc bên ngoài của người khác.

　　Thửa đất đầu tiên có là thửa đất bị vây bọc bên ngoài, sau đó họ mua thêm thửa đất vây bọc bên trong của người khác.

　　Trường hợp một chủ sở hữu được Nhà nước cấp hai thửa đất liền kề không đặt ra sự chấm dứt của quyền đối với bất động sản liền kề bởi lẽ nó chưa từng được xác lập, chưa từng được tồn tại.

　　Quyền đối với bất động sản liền kề chỉ đặt ra vấn đề chấm dứt trong hai trường hợp sau bởi hai bất động sản đã từng thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau và quyền đối với bất động sản liền kề có thể đã được xác lập trước đó.

　　Quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh dựa trên đặc tính tự nhiên của hai thửa đất nhưng bên cạnh đó cũng phải phụ thuộc nhu cầu của các chủ thể.

　　Nếu việc chủ sở hữu bất động sản liền kề không còn nhu cầu hưởng quyền từ việc sử dụng, khai thác bất động sản liền kề thì quyền đối với bất động sản liền kề cũng được chấm dứt.

　　Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh do nhu cầu tiện ích của các chủ thể trong việc sử dụng đất nên sự tồn tại của quyền này gắn chặt với ý chí của chủ sở hữu các thửa đất liền kề.

　　Do đó, quyền đối với bất động sản liền kề có thể chấm dứt theo thỏa thuận của các bên.

　　Quy định này sẽ tạo nhiều thuận lợi hơn cho việc sử dụng đất của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền để họ có thể có điều kiện khai thác và sử dụng tốt hơn, triệt để hơn toàn bộ diện tích đất của mình nếu có sự thống nhất với chủ thể hưởng quyền.

　　Ngoài các căn cứ đã nêu trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, có thể thông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.

　　Quy định này còn là sự để mở của Bộ luật Dân sự 2015 trong trường hợp thực tiễn làm phát sinh những trường hợp mới có thể làm căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề khác.

　　Bộ luật Dân sự 2015

　　Trên đây là phần giải đáp của chúng tôi về vấn đề quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.

　　Nếu còn gì thắc mắc hay chưa rõ, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn luật dân sự trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được hỗ trợ cụ thể.

　　Trân trọnghttps://luatquanghuy.vn/tu-van-luat/dan-su/quyen-doi-voi-bat-dong-san-lien-ke/.